Guía del deudor de mutuos hipotecarios endosables

El objetivo de esta guía es mostrar de manera simplificada las características, condiciones y obligaciones que se generan al optar por el financiamiento de la compra de una vivienda a través de la opción de Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE). Además, permite comprender y resolver las dudas que se presentan entre los deudores y los Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables o Mutuarias.

Descripción de los Mutuos Hipotecarios Endosables y Agentes de Mutuos Hipotecarios Endosables

Un Mutuo Hipotecario Endosable es un préstamo hipotecario.

El préstamo otorgado se garantiza mediante hipoteca constituida en el inmueble, materia de la operación de compra, reparación u otro, a favor del Agente Administrador del mutuo, para asegurar el cumplimiento del crédito hipotecario. Sus términos y condiciones se encuentran sustentados en un contrato con el carácter de escritura pública, el cual puede ser endosado o vendido a terceros para su financiamiento, siendo este último el acreedor del mutuo hipotecario.

Los Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables son sociedades anónimas cuyo objeto específico es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables por cuenta propia o de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Se encargan de administrar el mutuo, es decir, efectúan la cobranza de los dividendos, atienden las consultas de los deudores e informan a estos sobre los asuntos particulares de su crédito. Por lo tanto, el canal de comunicación que tiene el deudor ante cualquier inquietud es el Agente Administrador.

Para que los Agentes Administradores puedan ejercer en el mercado, deben encontrarse inscritos en un Registro Especial que lleva esta Comisión; contratar anualmente una póliza de garantía que cubra los perjuicios patrimoniales que puedan afectar a terceros por incumplimiento en sus actos como Agente Administrador; presentar estados financieros trimestral y anualmente y cumplir con los límites de endeudamiento y patrimonio exigidos para operar en el mercado.

Actualmente en Chile existen 16 Administradoras de Mutuos Hipotecarios Endosables registradas y debidamente inscritas en la Comisión para el Mercado Financiero, que son las que se detallan a continuación:

• Administradora de Mutuos Hipotecarios M y V S.A.
• Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios Andes S.A.
• Bice Hipotecaria Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.
• Caja de Compensación de Asignación Familiar de Los Andes
• Caja de Compensación de Asignación Familiar Los Héroes
• Central Hipotecaria S.A.
• Creditu Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.
• Evoluciona Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.
• Hipotecaria Concreces S.A.
• Hipotecaria la Construcción S.A.
• Hipotecaria Security Principal S.A.
• Metlife Chile Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.
• Mutuos Hipotecarios Renta Nacional S.A.
• Nuevo Capital Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.
• Penta Hipotecario Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.
• XLC Administradora de Mutuos Hipotecarios S.A.

La Ley N° 20.343 de 2009, facultó a las Cajas de Compensación de Asignaciones Familiares (CCAF) para emitir Mutuos Hipotecarios Endosables, constituyéndose para estos efectos en Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables, previa autorización de la Superintendencia de Seguridad Social (SUSESO) e inscripción en el registro correspondiente que lleva esta Comisión. Si se constituyera una nueva Administradora de Mutuos Hipotecarios Endosables, necesariamente deberá estar registrada e inscrita en la CMF para desarrollar sus operaciones.

Información

La Tasa de Interés en el Mutuo Hipotecario es el costo por el dinero que se presta, por cuanto su aplicación determinará el dividendo a pagar. Por lo tanto, es necesario cotizar en los distintos Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables, las tasas de interés ofrecidas, puesto que estas varían diariamente. Es importante tener en consideración que la tasa de interés a la cual se otorga el mutuo hipotecario, es aquella que se pacta el mismo día de firmar la escritura del mutuo, por lo que la tasa entregada en la simulación del crédito o cotización es sólo una referencia. De cualquier forma la tasa de interés aplicada a un crédito hipotecario no puede ser superior al interés máximo convencional.

Existe la posibilidad de un período de gracia que consiste en aplazar el pago de la primera cuota del dividendo hipotecario de acuerdo a lo que establezcan las partes, sin embargo, pagar el primer dividendo un par de meses después tiene un costo para el deudor hipotecario. El costo que debe soportar el deudor es que durante el período de gracia, el crédito hipotecario devenga intereses y por consiguiente los dividendos al pagar resultarán más altos.

Gastos que involucra un Mutuo Hipotecario

El deudor al momento de solicitar un mutuo hipotecario, debe hacerse cargo de ciertos gastos que comúnmente se denominan "Gastos Operacionales" y que consisten en los siguientes conceptos:

• Impuestos de timbres y estampillas
• Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del mutuo
• Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
• Primas de seguro de incendio y seguro de desgravamen
• Otros seguros y cláusulas adicionales que convengan las partes
• Gastos de primera tasación del inmueble hipotecado
• Estudio de títulos y redacción texto de escritura
• Gastos de cancelación y alzamiento de hipoteca

Los gastos señalados anteriormente, a excepción de los seguros, se pueden incluir en el monto solicitado en el mutuo hipotecario, siempre y cuando el deudor lo acepte expresamente y el monto total, incluido el préstamo, no exceda el 80% del valor de tasación de la propiedad. Es importante señalar que todos los documentos originales y antecedentes que justifiquen los gastos indicados anteriormente, deberán estar a disposición del deudor en la oficina del Agente Administrador para que puedan ser revisados por el deudor.

Seguros obligatorios

Los préstamos de mutuos hipotecarios se garantizan con hipoteca constituida en el inmueble, por lo tanto, la propiedad entregada en garantía debe contar durante todo el plazo de vigencia del mutuo con los siguientes seguros:

• Seguro de Incendio
• Seguro de Desgravamen

Mutuos sujetos al artículo 40 del DFL 251:

La propiedad entregada en garantía deberá contar, mientras subsistan las obligaciones de pago derivadas del mutuo, con seguro de incendio y desgravamen, contratados en la forma prevista en el artículo 40 del DFL 251 y su normativa complementaria.

Por lo mismo, la propiedad debe contar con un seguro de incendio por el valor total del inmueble hipotecario, deducido el valor del terreno.

Mutuos no sujetos al artículo 40 del DFL 251:

La propiedad entregada en garantía deberá contar, mientras subsistan las obligaciones de pago derivadas del mutuo, con seguro de incendio por el valor total del inmueble hipotecado, deducido el valor del terreno. El deudor, mediante solicitud por escrito, podrá optar en cualquier momento a que la suma asegurada del seguro de incendio se limite al saldo insoluto de la deuda, bajo la condición que en virtud de tal disminución no se aplique el prorrateo previsto en el artículo 532 del Código de Comercio. El deudor podrá contratar libremente la póliza, en cualquiera de las entidades aseguradoras nacionales que comercialicen este seguro, debiendo ser extendido a favor del acreedor del mutuo.

Además, en el caso que el deudor hipotecario haya obtenido el beneficio de Subsidio Habitacional, debe considerar que el Minvu puede exigir otros seguros al deudor como es el caso del Seguro de Cesantía. Para mayor información, deberá consultar al Minvu sobre los seguros asociados al beneficio de Subsidio Habitacional.

Obligaciones de las Administradoras del Mutuo Hipotecario

La Administradora del Mutuo Hipotecario debe mantener información actualizada del saldo insoluto de la deuda, de los dividendos impagos y del estado de su cobranza, del total de dividendos pendientes que restan para pagar del mutuo y de las amortizaciones extraordinarias o pagos anticipados que efectúa el deudor a una parte o el todo de su deuda. Esta información deberá estar a disposición del deudor hipotecario cada vez que la solicite. Además, será obligación del Agente Administrador, a requerimiento del deudor, proporcionarle cualquier otro antecedente directamente relacionado con la operación hipotecaria que obre en su poder.

Pagar saldo insoluto del mutuo hipotecario

Se puede pagar el saldo insoluto del mutuo hipotecario en forma parcial o total, aún contra la voluntad del acreedor. Sin embargo, se debe considerar la fecha de contratación:

• Mutuos otorgados antes del 4 de noviembre de 1997: El prepago total o parcial significa pagar el capital reajustado hasta el día del pago efectivo y los intereses estipulados calculados sobre dicho capital, por todo el plazo pactado para dicha obligación, a menos que el Agente Administrador decida no cobrar parte de ellos.
• Mutuos otorgados entre el 4 de noviembre de 1997 y el 26 de junio de 2004: Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor. No obstante, si el monto del crédito es igual o inferior a UF 5.000, el deudor podrá prepagar parcial o totalmente, aún contra la voluntad del acreedor, siempre que pague el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión de prepago.
  Dicha comisión, a falta de acuerdo, no podrá exceder el valor de tres meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga. A falta de acuerdo, la comisión de prepago no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.
  Los pagos anticipados que sean inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor.
• Mutuos otorgados después del 26 de junio de 2004: Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor. No obstante, si el monto del crédito es igual o inferior a UF 5.000, el deudor podrá prepagar total o parcialmente, aún contra la voluntad del acreedor, siempre que pague el capital que se anticipa y los intereses pactados calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión de prepago, la que no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses pactados calculados sobre el capital que se prepaga.
  Los pagos anticipados que sean inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor. En el caso de realizar una amortización parcial de la deuda, se reduce el valor del dividendo y no afecta el plazo ni la tasa original del crédito.

Operación de Refinanciamiento

La obligación del deudor del mutuo sólo se extinguirá una vez que pague la deuda y demás gastos asociados que puede cobrar el acreedor. Por lo tanto, en caso de refinanciamiento, el deudor deberá continuar pagando sus dividendos hasta que la deuda sea íntegramente pagada, lo que sucederá cuando la institución que está otorgando el refinanciamiento, efectúe el pago por cuenta del deudor.

Si transcurridos 60 días desde la fecha de la firma de la escritura por el deudor, no se ha terminado la operación de refinanciamiento, la administradora que está otorgando el refinanciamiento deberá informar al deudor mensual y sucesivamente, el estado de avance correspondiente.

Momento del pago efectivo

El momento en que la Administradora debe efectuar el pago efectivo de la propiedad financiada con un Mutuo al Vendedor, es decir, el desembolso del importe del préstamo, deberá estar a disposición del mutuario o de quién lo reciba a su nombre (empresa constructora, vendedor de la propiedad o entidad que refinanció, según sea el caso) una vez efectuada la inscripción hipotecaria en el registro de hipotecas del Conservador de Bienes Raíces.

Recomendaciones

• Antes de contratar un mutuo hipotecario, cotice y compare. Es recomendable comparar los costos y beneficios que otorga el mutuo. También se deben evaluar las necesidades reales versus los beneficios del mutuo y descartar aquellos productos o servicios que vienen anexos al mutuo, que sean innecesarios o que no serán utilizados.

• Asegúrese que cuenta con la información necesaria para decidir sobre la contratación de un mutuo hipotecario.

• Infórmese con los Agentes Administradores de mutuos hipotecarios sobre las características del crédito a contratar.

• Consulte sobre otros gastos asociados al mutuo hipotecario, puesto que muchas veces se ofrecen seguros frente a la contratación del crédito.

• Pregunte sobre las condiciones del mutuo hipotecario, plazo y tasas de interés.

• Pregunte y aclare todas sus dudas. En el caso de dudas acerca de las características o condiciones del mutuo hipotecario que desea contratar, solicite al Agente Administrador una explicación detallada, incluyendo los efectos que tendrán para usted los documentos que deberá firmar, especialmente respecto de los compromisos que asumirá.

• No asuma compromisos sin antes leer y entender lo que firma. La firma de un contrato de mutuo hipotecario conlleva la aceptación de las obligaciones y los derechos que ahí se especifican. Por ello, antes de firmar, es conveniente que siempre lea y comprenda el contenido de todos los documentos que la administradora le solicita. Asegúrese de preguntar sobre las obligaciones que tendrá que cumplir y verifique que sean adecuadas a su presupuesto y que podrá cumplirlas sin dificultad.

• Los anexos que se mencionan en el contrato de mutuo son parte integrante de este último. Si en el contrato de mutuo que va a ser firmado, se menciona algún anexo como parte del mismo, asegúrese de leerlo antes y de que este se integre al contrato, especialmente en lo que se refiere a la tabla de desarrollo del mutuo hipotecario, ya que ésta contiene en detalle el monto del dividendo a pagar mensualmente.

Procedimientos para la presentación de reclamos

1. Revise y mantenga debidamente resguardada toda la documentación que se relacione con la tramitación y obtención del Mutuo Hipotecario Endosable, en especial los documentos que usted haya firmado.
2. Siempre, en primera instancia, trate de resolver los problemas o dudas directamente con el Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios Endosables, en forma escrita procurando guardar una copia de su presentación debidamente firmada por el Agente Administrador.

El cliente siempre tiene que recurrir Inicialmente al Agente Administrador porque es él quien realizó la operación y debe contar con la información que se relaciona con el mutuo hipotecario endosable. Por lo tanto, es la instancia natural para solucionar las dudas y problemas que sean presentados por el deudor.

Reclamos ante el Agente Administrador:

• Es toda presentación por escrito que presente un deudor en contra de un Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios Endosables por consultas o reclamos que tenga el deudor del mutuo.
• En primera instancia se debe concurrir a la oficina del Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios Endosables en donde efectuaron los trámites para la suscripción del mutuo hipotecario endosable. Será el ejecutivo con el que normalmente usted ha tenido contacto quién deberá entregarle las orientaciones precisas que le permitan aclarar las dudas o solucionar el problema. En la eventualidad que las respuestas o soluciones propuestas no le satisfagan o no sean las que usted espera, puede requerir información en instancias superiores de la entidad.

Reclamos ante la Comisión para el Mercado Financiero:
Una vez agotadas todas las instancias de solución con el Agente Administrador, sin que éste haya solucionado el problema planteado y/o las respuestas recibidas son insuficientes, puede concurrir personalmente o hacer una presentación por escrito a la Comisión para el Mercado Financiero.

• La presentación debe estar acompañada de una copia de la totalidad de los antecedentes que obran en poder del reclamante, incluidas las presentaciones previas efectuadas directamente por el deudor al Agente Administrador.
• El Reclamo debe entregarse por escrito, empleando para el efecto el formulario que se adjunta al final de esta página y entregarlo directamente en la Oficina de Partes de esta Comisión.
• El tiempo de respuesta de cada presentación efectuada en la CMF puede variar de acuerdo a su contenido y complejidad. Siempre la CMF enviará la respuesta por escrito a la persona que ha realizado el reclamo o consulta.
• En la eventualidad que sea necesario requerir de antecedentes adicionales al Agente Administrador, los antecedentes aportados por éstos son revisados por los analistas de la CMF, por lo tanto, el plazo de respuesta es variable.
• Si la respuesta entregada por la CMF es insatisfactoria, el reclamante puede hacer una nueva presentación, si cuenta con nuevos antecedentes que considera que podrían ayudar o complementar los fundamentos de su reclamo, adjuntando los documentos correspondientes. Esto necesariamente deberá hacerse por escrito directamente a la CMF.
• La actuación de la CMF busca asegurar que el deudor que reclama, reciba una explicación satisfactoria a su requerimiento, que no existan transgresiones a la ley y normativa vigente o a lo pactado a través del mutuo hipotecario suscrito entre las partes, así como acercar posiciones en las situaciones planteadas. Es importante señalar que, en virtud de las facultades legales, la Comisión, puede sancionar al Agente Administrador al cual se ha interpuesto una reclamación, en el evento de existir una infracción normativa o legal.
• Descargar Formulario de Reclamo